根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房價(jià)變動統(tǒng)計(jì)情況顯示,3月份共有19個(gè)城市的房價(jià)跌回到了一年之前。值得注意的是,在這些城市中,除了三四線城市以外,還不乏一些二線城市的身影,比如天津、濟(jì)南、鄭州、青島、石家莊、太原、哈爾濱、貴陽、長春等等。由此不難看出,經(jīng)過了四年多的房地產(chǎn)調(diào)控,已經(jīng)取得了顯著的效果。 當(dāng)曾經(jīng)高歌猛進(jìn)的房價(jià)告別了只漲不跌,市場的預(yù)期也已經(jīng)發(fā)生了明顯的轉(zhuǎn)變。比如,前陣子,民生加銀基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉發(fā)文表示,你還在信奉房價(jià)永遠(yuǎn)上漲嗎?其實(shí),房地產(chǎn)早已告別了高光時(shí)刻,而且在可預(yù)見的未來,樓市調(diào)控基調(diào)改弦更張的可能性,以及全國房價(jià)不合理普漲的可能性,都已經(jīng)變得微乎其微了。無獨(dú)有偶,中泰證券旗下首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷也公開表示,隨著房地產(chǎn)分化的加劇,今后五年,房價(jià)下降城市的個(gè)數(shù)一定會超過房價(jià)上漲城市的個(gè)數(shù),樓市“二八現(xiàn)象”將逐漸呈現(xiàn)。 當(dāng)然了,房地產(chǎn)市場永遠(yuǎn)有人看空,但是也永遠(yuǎn)會有人看漲。比如,據(jù)筆者了解,目前不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為,房地產(chǎn)已經(jīng)調(diào)整了四年多,房價(jià)泡沫消化得差不多了,再加上全球央行都在放水,如今房價(jià)已經(jīng)沒有多少的下跌空間了,所以現(xiàn)在的主要問題就是大家等待房價(jià)反彈的時(shí)間是會長一點(diǎn)兒還是會短一點(diǎn)兒。 其實(shí),對于房價(jià),討論了很多年,但房地產(chǎn)變幻莫測,所以幾乎沒人能夠給出100%準(zhǔn)確的答案。因此,筆者認(rèn)為,對于有自住需求的購房者而言,與其糾結(jié)房價(jià)的走勢,不如專注于如何選擇一套好房子,畢竟落戶、結(jié)婚、孩子上學(xué)等等都等不了。那么,究竟什么樣子的房子才是好房子呢? 筆者認(rèn)為,衡量標(biāo)準(zhǔn)很簡單:①住起來舒服,畢竟房子終究是用來住的;②抗跌性強(qiáng),當(dāng)樓市處于下行期的時(shí)候,不會受到明顯的影響和沖擊。③將來容易轉(zhuǎn)手,一旦遇到突發(fā)情況或者考慮置換的時(shí)候,能夠輕松轉(zhuǎn)手和變現(xiàn),而不是真的只是一堆鋼筋混凝土。依照以上這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)看,未來10年,滿足以下“3個(gè)條件”的房子或許會更吃香。 一、小區(qū)周邊生活配套齊全,占據(jù)城市稀缺資源李嘉誠曾經(jīng)說過:決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素,第一是地段,第二是地段,第三還是地段。那么,何為好的地段?在筆者看來,一個(gè)好的地段需要綜合考量,能夠滿足日常的出行,上下班交通十分方便,周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)等各類生活配套應(yīng)有盡有,住在這里的時(shí)候,不僅有生活氣息,也會有滿滿的幸福感,這就是好的地段。 實(shí)際上,簡單來說,好的地段就是對一座城市稀缺資源的占有,而這恰恰決定了未來房子的升值空間以及市場需求的接受程度。一般來說,這樣的地段都位于市中心,所以房價(jià)水平常常也是讓人望而卻步。不過,經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足的購房者也沒必要過于擔(dān)心,退而求其次,可以考慮一下老城區(qū)的房子或者處于快速發(fā)展中的城市次中心。值得注意的是,隨著改善需求的增長,靠近休閑公園的房子,這些年也開始受到市場的追捧。 二、小區(qū)配備品質(zhì)物業(yè),能夠提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)常言道,買房一陣子,物業(yè)一輩子。交房之后,業(yè)主面對的不再是開發(fā)商了,而是物業(yè)公司,而且?guī)缀趺刻於家c物業(yè)打交道,所以物業(yè)服務(wù)水平的高低直接關(guān)乎到業(yè)主每天的生活。在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中,物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾不斷上演,想必大家也都已經(jīng)司空見慣了,物業(yè)服務(wù)很少、重復(fù)收取物業(yè)費(fèi)、更換物業(yè)麻煩等問題讓不少業(yè)主都苦不堪言。 除了會影響業(yè)主的生活以外,物業(yè)水平的高低也直接關(guān)乎到十年、二十年后房子的價(jià)值。以筆者居住附近一街之隔的兩個(gè)小區(qū)為例,房齡同樣都是15年,但前者物業(yè)管理水平較高,不僅會把小區(qū)收拾得井井有條,而且還會定期粉刷墻壁,所以小區(qū)整體品質(zhì)較高,而后者基本只是看看門,打掃打掃樓道,小區(qū)內(nèi)部的綠化、道路早已破敗不堪,所以兩者之間的房價(jià)平均水平差了3000-4000元。因此,一個(gè)小區(qū)擁有一個(gè)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司,未來會變得很吃香,不僅住得舒服,而且很容易轉(zhuǎn)手。 三、面積不宜過大,90-140平米的戶型最為合適??長期以來,在人們的印象中,房子的面積越大,就代表舒適度越高,也更有面子。但是,未來90-140平米的戶型可能會更吃香在,主要原因有兩點(diǎn): 一方面,從市場歡迎程度來看,據(jù)《中國家庭發(fā)展報(bào)告》顯示,目前我國家庭戶均人數(shù)為3.02人,與過去相比,家庭規(guī)模開始呈現(xiàn)小型化,而按照統(tǒng)計(jì)部門公布的人均住房面積40平米算,戶均住房面積就是120.8平米,所以主流市場需求基本會在這個(gè)數(shù)值上下波動,如果經(jīng)濟(jì)條件好一些,面積就大一些,反之就小一些,所以90-140平方米的住宅基本涵蓋了現(xiàn)代家庭的住房需求,將來也更容易受到主流市場的青睞,輕松轉(zhuǎn)手不是問題。 另一方面,從住房的居住成本看,90-140平方米的住宅性價(jià)比也是最高的。契稅方面,90平米以下為1%,90-144平米為1.5%,144平米以上為3%,所以90-144平米的最為適中。然后,考慮到未來將要出臺的房地產(chǎn)稅,90-144平米的住宅可能也處于免征范圍。比如,中國財(cái)政科學(xué)研究院公共收入研究中心張學(xué)誕就建議,國家應(yīng)統(tǒng)一制定人均免征面積為40-60平米,所以對于一個(gè)三口之間而言,沒有什么影響,住房成本相對較低。 最后總結(jié)一下:隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期,房價(jià)早已告別了只漲不跌的階段。對于準(zhǔn)備買房的購房者而言,樓市新形勢下,閉眼買房的階段已經(jīng)遠(yuǎn)去了。未來10年買房,要想住得十分舒服,保值增值,以及更容易轉(zhuǎn)手變現(xiàn),滿足以上這3個(gè)條件準(zhǔn)沒有錯(cuò)了。 |